【コラム】不動産の測量｜横浜市の不動産

不動産の測量

所有する不動産をはじめて売却する際のひとつの疑問として、「測量は必要なの？」というものがあります。ここでは、その疑問の答えを徹底的に追及して詳しく解説しています。
特に親から相続した土地などを売却する方には、役立つ情報満載なので是非参考にしてください。

不動産の売却で測量は必要なの？

測量の種類

結論から言えば、不動産を売却するときに必ず測量が必要なわけではありません。ただし、所有する土地の境界、すなわちどこまでが自分の土地であるということをはっきりさせておかないと、後々大きなトラブルに発展してしまうことが実際に数多く起きています。
土地の取引を行う場合は隣地との境界を明確にすることが必要で、それを怠ったことから他人の土地まで一緒に売ってしまったという事例も多数報告されています。
境界を明確にする以外にも、測量にはいろいろな種類はありますので、まずはそこから説明していきます。

境界確定測量

その名の通りに、土地の境界を確定させるために行うもので、境界確定測量は隣接する土地が民有地か公共用地かによって2種類に分けられます。

民有地境界確定測量

隣の土地が民有地である場合は「民有地境界確定測量」を行います。注意点としては必ず隣家の許可をとり、協力をお願いしなければいけません。
実際の測量は土地家屋調査士が行い、隣家への許可取りもしてくれますが、事前に確認をしておくことをおすすめします。

公共用地境界確定測量

隣接する土地が道路などの公共用地である場合は「公共用地境界確定測量」を行います。公共用地との境界が明確でない場合は、同じく土地家屋調査士に依頼して実行してもらいます。

境界確定測量以外の測量

不動産を売却するときに、所有する土地の広さや状態などを把握していない方は意外に多いです。その理由は大昔に購入した場合や、対象の不動産が相続したものであったりするからです。
そんなことは登記簿を見ればわかるのでは？と思う方もおられるでしょうが、それ自体を紛失したというケースもあります。それに、登記簿に表記されている「公簿面積」は、測量が明治時代に行われてそれが引き継がれているケースも多く、実際とは異なる数値が記載されていることがあります。

現況測量

現況測量とは、敷地の面積や形状、間口や奥行きなどを調べるものです。
現況を正確に把握する目的以外にも、家を建てる際に土地の間口の広さや接道状況などを詳しく知ることにより、どの程度の建物を建築できるかを確認するために行われます。

真北測量

その字の通りに、真北がどの方向なのかを調べるものです。太陽観測を行うことで真北を求め、建物の日照時間などを調べる日照制限に関わる調査となります。

高低レベル測量

高低レベル測量とは、敷地内の高低差を調べる調査です。高低差がある土地にどのくらいの角度があるかを測量します。

点検測量

こちらは不動産を購入する買主が、売主から提出された測量図が正しいかどうかを確認するために行われるものです。

土地測量の手順と費用

1.土地の調査を依頼
2.事前調査
3.現地調査
4.隣家などへの挨拶
5.仮測量
6.隣地との境界確認
7.確定測量
8.法務局へ申請
上記が土地を測量する一連の流れです。
土地の測量は実質1日か2日もあれば終わるのでは？と安易に考えている方も少ないようです。しかし、測量の依頼を不動産会社や直接土地家屋調査士に依頼してから境界が確定するまでには多くの工程があって、3～4ヶ月かかるのが一般的です。
さらに、土地の境界に関するトラブルが隣家と起きた場合や、複雑な地形や広大地で土地自体に問題があるときなどは人手も手間も増えて、より多くの時間がかかることがあります。したがって、土地の測量はできるだけ早いタイミングで依頼することが推奨されます。

測量費用はほとんどが売主の負担に

測量費用を負担するのは、ほとんどが売主です。
売主と買主のどちらが負担するかは、法的には定めがありません。基本的には話し合いで決めればいいのですが、買主からすればわざわざ余計な費用をかけてまでその土地を手に入れるメリットがないケースの方が多いため、どうしても土地を手放したい売主が費用負担をすることになります。
気になる測量費用は土地の大きさや形状などでも大きく変わりますが、100m²以下の土地の場合は35～80万円程度となっています。
官民査定なしの場合とありの場合では、費用が2倍程度変わってきますし、接道状況や土地に接する隣地の数や登記をするかどうかによっても測量費用は大きく変わるので、金額にかなりの幅が出てしまいます。

測量が必要になるケース

境界杭やフェンスなどが設けられていなくて境界が明確でなかったり、登記簿の数字に自信がもてない以外に測量が必要になるケースを紹介します。

土地の価格が高い

都心など1m²あたり何百万円以上もするような地代な高い場合は、わずかな土地の面積の違いで不動産の売買価格がかなり変わってきます。
反対に土地単価が低い地域では、広大な土地を売買する際にもわざわざ測量に費用をかけないで、古い登記簿の公簿面積をもとに取引が行われるケースも多くみられます。
土地単価が高い場合はトラブルも起こりやすいので、ある程度の費用をかけても測量を行うことをおすすめします。

分筆が必要なとき

相続した土地を分筆して複数にわけて売却する場合は、測量を実施しなければいけません。
相続でなくても、ひとつの土地を分割して売却する場合も、必ず測量が必要となります。

まとめ

不動産を売却するときには必ず測量が必要なわけではありません。ただし、境界が明確でない場合は、測量を実施することにより、後々のトラブルを回避することができます。
測量には様々な種類があって、買主の状況に応じて適切な方法で実施することにより、不動産を売却しやすくなります。
測量には時間がかかりますので、売却を決めたらできるだけ早いタイミングで実行に移すことをおすすめします。